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核心觀點
城市宏觀：北接省會南昌，鄱陽湖平原經濟大縣，人口增長趨緩。豐城市位于江西省中部，北接江西省省會南昌，21年GDP達535.2億元，是江西省第二大經濟強縣。七普常住人口106.6萬人，城市化率為47.1%，中青年人口占比逐步下降，目前老中少年人口比例為28:50:22。
城鎮人均可支配收入為3.90萬元，人均可支配收入增速大于GDP增速。
房地產市場：2021年庫存快速釋放。截至21年12月，豐城市商品房待售面積達9.85萬平方米，同比下降23.8%，去庫存效果顯著。2021年全市完成投資42.77億元，同比增長23.8%。商品房銷售面積98.2萬平，同比增長18.8%。新開工面積99.9萬平，同比下降3.5%。商品房銷售額70.7億元，同比增長27.6%。商品房均價7204元/平，同比增長7.4%，維持了此前的穩定增長態勢。去化時間有所增長但仍低于全國。
22年1月全市二手房掛牌均價為8098元/平，與2021年12月持平，較去年同期上漲0.33%。購房客主要為本地自住需求，教育剛需也成為新的需求增長點。
政策與土地市場：2021年11月底房貸利率顯著下降，放款加速明顯。
豐城市暫無限售、限購、限價與限簽政策，已有政策主要為限貸政策。
根據草根調研，2022年實際操作中，首套房房貸利率已由6.21%回落到5.88-5.91%，二套房由6.37%降至6.05-6.13%左右。四大行的放款周期現已調整至1-2個月左右，小銀行1個月以內。首付比例沒有變化，首套房為30%，但如為夫妻購房或父母擔保，則可降低至20%，二套房首付比例原則上為40%，可采用同樣方法降低一定比例。房企仍將以消化現有存量住宅用地為主，土地市場情緒短期難以上揚，城投托底，底價拿地，并與市政規劃配合，提前錨定城市發展新區域。
項目調研：我們取豐城市新城區高鐵新區的龍大壹號北院和東投學仕府作為調研對象，分別位于現有市中心與未來發展核心區。1)龍大壹號北院：110平與130平戶型即將售罄，去化率約75%，精裝修不討喜+高價門檻，剩余150平戶型銷售較為冷清，項目占地面積1.99萬平，總建面5.15萬平，容積率為1.8，由深耕豐城15年、累計開發8個樓盤的龍大地產開發，項目主打大戶型，以低容積率吸引客戶，均價為1.08萬元/平方米，位于當地較高水平，也是目前唯一在售的精裝修樓盤，整體去化率約在75%左右；2)東投學仕府：優質區位+親民價格促成全城最熱樓盤。項目由省內民營地產開發商東投地產開發，2021年多月位列銷售第一，主推100平左右的三房兩廳，以優質的地理位置和便捷的交通吸引了眾多本地購房客，盡管容積率略高(2.0)，依然較受歡迎，開盤首日銷售金額達3億元，保守估計，目前去化率超90%。上述兩家房企均使用自己的物業公司進行服務。文章來源：中銀國際證券
